G7도 뛰어넘은 공룡 가계빚 한국만의 전세 제도가 '화근'

어느덧 우리는 가계부채가 세계 몇 위라는 뉴스에 너무 익숙해졌다. 그 와중에 왜 그렇게 되었는지, 그래서 어떤 문제가 있는지, 그렇다면 어느 정도 수준까지 축소하여야 하는지에 대한 진지한 논의는 거의 없었다. 이러한 논의를 촉발하고자 가계부채의 구조적 문제와 그로 인한 사회적 비용, 그리고 개선 방안에 대한 필자의 그간의 연구 결과와 사견을 피력해본다.

2022년 기준 우리나라의 GDP 대비 가계부채는 104.5%에 달하여 스위스와 호주에 이어 세 번째에 위치한다. 2022년 결과에서 근소한 차로 캐나다마저 제침으로써 모든 G7 국가를 능가하게 되었다. 그런데 더러 예외는 있지만 상대적으로 1인당 GDP가 높은 나라들이 위쪽에, 그렇지 않은 나라들이 아래쪽에 위치함을 알 수 있다.

1인당 GDP가 높은 나라들이 GDP 대비 가계부채 역시 높다는 의미이다. BIS 홈페이지 역시 2022년 현재 선진국들의 GDP 대비 가계부채는 평균 73.5%이고, 신흥국들에서는 평균 47.7%라고 적시한다.

이쯤 되면 GDP 대비 가계부채 규모는 '위험의 척도'라기보다는 '가계들의 금융시장 접근성 척도'라 보는 것이 맞다.

물론 우리의 GDP 대비 가계부채가 G7 국가들의 수치를 뛰어넘는 것은 사실이지만, 그렇다고 우리나라만 빚더미에 올라앉아 있다는 공포 마케팅은 이성적 접근을 가로막는다. 특히 전자의 해석은 '일단 양적 규제부터'라는 맹목적 행동으로 이어지지만, 후자의 해석은 '왜 그럴까?'라는 차분한 질문을 던진다. 

왜 유독 우리 가계들의 금융시장 접근성이 높은 걸까? 한국은행이 제공하는 시계열 자료에서 주택담보대출과 전세자금대출을 합한 주택금융은 꾸준히 우리나라 가계부채의 절반 이상을 차지하고 있다.

이 중 '전세'라는 것이 외국에는 없는 우리만의 고유한 제도라는 점, 그리고 전세자금대출이 딱히 상류층에 국한되지 않고 대중도 널리 이용하는 금융서비스라는 점은, 유독 우리 가계들의 금융시장 접근성이 높은 이유에 대한 단초를 제공한다. 즉 각국의 주택금융 데이터 등을 통하여 우리만의 고유한 전세제도가 우리 가계부채에 기여한 정도를 추정해볼 수 있겠지만, 그러한 데이터가 주어지지 않은 상황에서도 우리만의 전세제도가 우리 가계들의 금융서비스 접근성을 한층 높였으리라는 추론에는 아무런 무리가 없다. 

일반적으로 경기가 좋을 때는 기업들이 레버리지 투자를 늘리고, 가계들은 늘어난 소득으로 저축을 늘리고 부채를 줄인다. 반면 경기가 나쁠 때는 기업들은 레버리지 투자를 줄이고, 가계들은 소비 수준을 유지하기 위하여 저축을 줄이고 부채를 늘린다. 따라서 기업부채와 가계부채를 합한 민간부채에서 가계부채가 차지하는 비중은 경기가 좋을 때는 축소되고, 경기가 나쁠 때는 확대되리라 예측할 수 있다. 아니, 그래야 한다는 것이 표준적인 거시경제학 모형의 예측이자 전제다.

먼저 미국의 경우 경제학적 예측처럼 경기 상승 국면에서 가계부채 비중이 축소되고, 경기 하강 국면에서 가계부채 비중이 확대된다. 그러나 한국에서는 전혀 반대 양상이 나타난다.

경기 상승 시기에 가계부채 비중이 확대되고 불경기에 되레 축소된다. 그 반응폭 역시 미국 가계부채 비중의 반응폭에 비하여 확연히 크다.

좀 더 자세한 분석을 위해 기업부채와 가계부채를 나누어 경기 변동 충격에 대한 반응을 비교하면 한미 양국에서 가계부채는 경기순행적 모습을 보인다. 이는 양국의 가계들 모두 호경기에 소득이 증가하면 신용카드 사용액과 가구·가전·자동차 등의 내구재 구입을 위한 할부 금액을 늘리기 때문으로 해석된다.

그러나 미국에서는 경기 변동에 따른 가계부채 반응이 기업부채 반응에 비하여 크지 않은 반면, 한국에서는 가계부채가 기업부채에 비하여 압도적으로 크게 반응한다. 더 나아가 한국 가계부채 변동폭이 미국 가계부채 변동폭에 비하여도 압도적으로 크다 

한국과 미국 가계들의 신용카드 사용 행태(行態)라든가, 내구재 소비 행태가 어떠한 체계적인 차이를 갖는지는 실증적으로 밝혀진 바도 없을 뿐 아니라 이론적으로도 특별한 차이를 유추하기 어렵다. 신용대출의 경우도 마찬가지다. 가계부채가 큰 틀에서 주택금융, 신용카드 및 할부금융, 그리고 그 외 각종 대출 등으로 나뉜다는 점을 감안하면 우리 가계부채의 폭발적인 충격 반응은 주택금융에 의한 것이리라는 추론이 가능하다. 

전세라는 특이한 제도가 존재하는 한국과 그렇지 않은 미국에서 주택금융서비스 이용 행태는 확연히 다를 수밖에 없다.

전세제도는 단기적인 경기 상승 국면에서 월세가 상승할 때, 그에 따라 전세보증금이 동반 상승함으로써 가계부채도 함께 상승하는 채널을 제공한다.

전세보증금이 존재하지 않는다면 월세의 상승이 즉각적인 가계부채의 증가로 이어질지 불분명하다.

또한 전세가 존재하는 경우 적은 돈으로도 전세를 끼고 집을 살 수 있기 때문에 단기적인 경기 상승도 '내 집 마련 욕구'를, 더 나아가 '선취매 욕구'를 자극한다. 다른 조건이 동일하다면 전세제도가 없는 미국보다 전세제도가 자리 잡은 한국에서 단기 경기 변동 충격에 대하여 가계부채 반응이 크게 나타나는 것은 너무도 당연하다. 이렇게 본다면 경기 변동 충격 반응의 양적·질적 차이는 상당 부분 전세제도의 존재 여부에 따른 차이로 이해된다. 

특히 우리나라 데이터에서 관찰되는 기업부채의 변동폭과 대비해 훨씬 큰 폭으로 출렁거리는 가계부채의 변동폭으로 인한 사회적 비용이 결코 적지 않다.

경기 상승 국면에서조차 '부동산 불패' 믿음과 맞물린 가계들의 부동산 투자 욕구는 기업들의 레버리지 투자를 구축(crowd-out)한다. 금융기관 입장에서도 주택을 담보로 제공하는 가계대출이 훨씬 안전하다. 이는 불경기에 정부나 중앙은행이 섣불리 경기 부양에 나설 경우 기업들의 투자를 촉진하기보다는 자칫 자산 가격의 거품만 키울 수도 있다는 우려를 야기한다. 결국 재정정책과 통화정책에 걸림돌로 작용한다.

또한 세입자 입장에서 저금리 시대에는 집주인에게 지불하는 월세보다 금융기관에 지불하는 대출 이자가 확실히 작았지만, 고금리 시대에는 큰 차이가 나지 않는다. 반면 고금리를 동반한 불경기에는 비슷하거나 더 많은 전세보증금을 내고 들어올 다음 세입자를 찾기가 쉽지 않다.

다음 전세 세입자를 제때 찾지 못한다면 기존 세입자들은 전세보증금을 돌려받는 데 어려움을 겪게 되고, 잠재적인 전세사기 피해에 노출된다. 경제의 불확실성이 확대되는 시기에는 전세제도에 서민들의 주거사다리 역할을 기대하기 어렵다.

전세제도가 야기하는 사회적 비용에도 불구하고, 우리 곁에 존재해 왔던 전세를 당장 금지할 수는 없다. 그 대신 점진적으로 집주인이 전세보증금반환대출을 받아 세입자의 전세자금대출을 갚아나가도록 유도해야 한다. 가령 세입자의 전세보증금 1억원을 되돌려주는 조건으로, 은행이 9000만원 혹은 9500만원을 저리로 빌려주는 전세자금반환대출상품 등을 개발할 필요가 있다.

이때 잔액은 집주인이 부담하게 하고 해당 은행이 세입자의 전세자금대출 은행으로 직접 송금토록 한다면, 전세제도의 일몰과 함께 가계부채 총액도 줄일 수 있다. 이러한 '전세 빚 주인 찾기'는 사실 전세자금대출을 세입자의 대출 규제에 포함시킨 '스트레스 DSR' 규제 이전에 시행됐어야 한다.

아울러 신규 분양 물량에 대해 실거주 의무를 부여 혹은 해제하기보다는, 해당 물량을 담보로 한 전세자금대출을 제한하거나 그것의 상한을 정하고 점진적으로 낮춰 갈 필요가 있다. 실거주 의무는 거주 이전의 자유에 대한 침해일 수 있기 때문에 정책적 툴로서 부적합하지만, 전세자금대출 제한은 정당한 금융감독 권한의 일부다.

이러한 정책들과 병행해 월세임대인에게 세제 혜택을 제공함으로써 전세제도의 일몰을 유도하고, 전세제도에 기인한 가계부채를 우선적으로 축소할 필요가 있다.  
 

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큰 틀에서 공감 되는 주장이기에 가져왔습니다